El modelo 210 herencia no residentes es la vía por la que Hacienda cobra al heredero que vive fuera de España cuando saca partido al piso que ha heredado, ya sea vendiéndolo o poniéndolo en alquiler. No es un trámite opcional ni se resuelve solo con la retención que practica el comprador o el inquilino: esa retención es un anticipo, y quien no presenta después su propia declaración puede acabar pagando de más o con un requerimiento meses después de cerrar la operación.
Un heredero no residente que vende el piso heredado sufre una retención del 3% del precio a cuenta del IRNR y tiene tres meses para presentar el modelo 210 que liquida el 19% real sobre la ganancia; si lo alquila, tributa también con el modelo 210, al 19% si reside en la UE o el EEE y al 24% en el resto de casos.
Qué activa el modelo 210 al heredar en España
Heredar un piso en España no genera por sí mismo una obligación de IRNR: ese momento lo grava el Impuesto sobre Sucesiones, que paga el heredero como heredero, no como propietario no residente. El modelo 210 entra en juego después, cuando ese inmueble genera una renta: se vende, se alquila o se tiene a disposición sin arrendarlo.
Para un heredero en Estados Unidos, el Reino Unido, Irlanda o Francia que ha recibido un piso en una herencia internacional, el trabajo fiscal empieza con la escritura de adjudicación, no termina ahí. Lo que haga después con ese piso —venderlo o alquilarlo— activa reglas, plazos y tipos distintos dentro del mismo modelo, y conviene conocerlos antes de decidir qué hacer con la propiedad.
La retención a cuenta del IRNR en la venta
Cuando el heredero no residente vende el inmueble, el comprador debe retener el 3% del precio acordado en la escritura e ingresarlo mediante el modelo 211, en el plazo de un mes desde la venta. Esa retención no es el impuesto final: es un pago a cuenta que el vendedor descuenta después en su propio modelo 210, y el comprador debe entregarle una copia del 211 como justificante.
Consecuencias de no practicar la retención
Si el comprador no retiene o no ingresa ese 3%, la ley hace responder al propio inmueble: queda afecto al pago del importe menor entre la retención debida y la cuota final, aunque ya haya cambiado de dueño. Suele descubrirse cuando el nuevo propietario intenta vender o hipotecar y una nota registral revela la carga pendiente.
Para un heredero no residente, exigir al comprador la prueba de que la retención se ha ingresado es tan importante como cobrar el precio. Un comprador particular sin asesoramiento a veces desconoce esta obligación, y el riesgo de que no se cumpla recae, de hecho, sobre el vendedor.
El valor de adquisición del ISD en no residentes
Para calcular la ganancia no se compara el precio de venta con lo que pagó el fallecido por el piso. Si la adquisición fue por herencia, el valor de adquisición es el declarado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones, con el límite del valor de mercado, según el manual de tributación de no residentes de la Agencia Tributaria.
El valor de adquisición a efectos del ISD es el importe por el que ese inmueble se declaró en la liquidación del Impuesto sobre Sucesiones al fallecer el causante, con el tope del valor de mercado; es ese dato, y no el precio de compra original, el que se resta del precio de venta para calcular la ganancia.
Gastos que se suman al valor de adquisición
Al valor declarado en el ISD se añaden los gastos y tributos de la adquisición hereditaria que haya pagado el heredero: notaría de la adjudicación, inscripción registral y el propio Impuesto sobre Sucesiones satisfecho. También suman las mejoras hechas en el inmueble mientras estuvo en su patrimonio, pero no el mantenimiento ordinario ni la puesta a punto para vender.
Guardar estos justificantes desde que se acepta la herencia evita el problema más común: llegar a la venta sin facturas que reducen la ganancia. Para quien gestiona todo desde el extranjero, centralizar esos papeles con el abogado que tramitó la herencia es más fiable que confiar en que aparezcan años después.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial real
La operación es una resta: al precio de venta se le quitan los gastos de la venta (agencia, notaría, plusvalía municipal si la asume el vendedor) y el valor de adquisición que resulta del ISD más sus gastos asociados. Sobre esa diferencia se aplica el 19%, el mismo tipo para todas las ganancias patrimoniales de no residentes, sin distinción por nacionalidad.
Un ejemplo: un piso heredado con valor ISD de 180.000 euros se vende tres años después por 230.000 euros, con 9.000 euros de gastos de venta. La ganancia es de 41.000 euros y la cuota sale a 7.790 euros. Si el comprador retuvo el 3% de 230.000 —6.900 euros—, el heredero ingresa la diferencia, 890 euros, con su modelo 210.
Plazos y devolución cuando la retención supera el impuesto
El heredero tiene tres meses, desde que termina el plazo de un mes del comprador, para presentar su modelo 210 y liquidar la ganancia real: en total, hasta cuatro meses desde la firma de la venta.
Si el 3% retenido fue superior a la cuota del 19%, el modelo 210 sirve también para pedir la devolución del exceso, que la Agencia Tributaria debe resolver en seis meses o abonar intereses de demora. Antes de presentarlo conviene reunir:
- La escritura de adjudicación de herencia, con el valor declarado a efectos del ISD.
- La escritura de venta y el justificante de los gastos de la operación.
- La copia del modelo 211 con la retención ingresada por el comprador.
- Las facturas de mejoras realizadas en el inmueble.
- El NIE del heredero, imprescindible para cualquier trámite ante Hacienda.
Alquilar el piso heredado: otro supuesto del modelo 210
Si el heredero no vende y alquila el piso, el modelo 210 se vuelve a usar, pero como declaración sobre la renta del alquiler, no como liquidación tras una venta. El tipo depende de dónde resida: 19% en la Unión Europea, Islandia o Noruega, y 24% en cualquier otro caso, incluido el Reino Unido tras el Brexit y Estados Unidos.
La forma de presentarlo ha cambiado: las rentas de alquiler devengadas desde finales de 2026 se declaran con carácter anual, en abril del año siguiente, en vez de trimestralmente como hasta ahora. Para quien gestiona el alquiler a distancia, esto deja una sola presentación al año por ese inmueble.
Gastos deducibles si el heredero vive en la UE o el EEE
Un heredero residente en la Unión Europea o el Espacio Económico Europeo —el caso de quien hereda viviendo en Francia o Irlanda— puede deducir del ingreso del alquiler los mismos gastos que un residente en España: comunidad, IBI, seguro, reparaciones e intereses de un préstamo vinculado al inmueble. Solo tributa sobre el rendimiento neto.
Quien reside fuera de la UE o el EEE —el caso típico de Estados Unidos o, desde 2021, del Reino Unido— no tiene reconocida por ley esa misma deducción general, y la Ley del IRNR limita su base a los ingresos íntegros del alquiler. Guardar los justificantes de gastos sigue siendo recomendable para cuando la situación del inmueble cambie.
Otras obligaciones del heredero no residentes
Además de declarar la venta o el alquiler, el heredero necesita un NIE antes de presentar cualquier modelo 210, y en ciertos casos debe nombrar un representante fiscal con domicilio en España. La Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, artículo 10, obliga a ello a los residentes fuera de la UE y el EEE sin convenio de asistencia en la recaudación, con multa de 2.000 euros —6.000 en paraísos fiscales—.
Esto afecta a los herederos residentes en Estados Unidos y, tras el Brexit, a los del Reino Unido; para quien hereda en Francia o Irlanda es voluntaria. El representante responde solidariamente del ingreso, y puede gestionar estos trámites a distancia por el heredero.
Preguntas frecuentes sobre el modelo 210 en herencias no residentes
¿Hay que presentar el modelo 210 si la venta da pérdidas?
Sí: si no hay ganancia patrimonial, el 3% retenido por el comprador no tiene razón de ser y el modelo 210 es el único camino para recuperarlo. Sin esa declaración, esa cantidad se queda en Hacienda sin devolverse.
¿Qué pasa si el heredero no presenta el modelo 210 tras vender?
Hacienda puede reclamar la cuota con recargos e intereses de demora, y el inmueble queda afecto al pago aunque ya tenga nuevo propietario. La Agencia Tributaria puede revisar la operación mientras no haya prescrito.
¿El modelo 210 sustituye al Impuesto sobre Sucesiones?
No. El Impuesto sobre Sucesiones se liquida al heredar, como heredero, y es independiente. El modelo 210 llega después, como no residente, solo si ese inmueble heredado genera una renta al venderse o alquilarse.
¿Puede presentar el modelo 210 un gestor en nombre del heredero?
Sí: con un poder notarial o un apoderamiento ante Hacienda, el representante o un asesor fiscal puede firmar y presentar el modelo 210 sin que el heredero viaje a España. Es la vía habitual cuando no puede acudir a ninguna cita.
¿El Brexit cambió algo para los herederos del Reino Unido?
Sí: desde 2021 el Reino Unido es país tercero a efectos del IRNR, así que sus residentes tributan el alquiler al 24% en vez del 19% y, salvo excepción, deben nombrar representante fiscal. Antes del Brexit se les aplicaban las reglas de la UE.
Fuente: Agencia Tributaria – Manual de tributación de no residentes